Заблокирован
В Клубе с: 19.10.2011
Город: между МСК и Зауральем
Авто: бмв
Сообщений: 19,023
Поблагодарили 140 раз(а)
|
Re: Почем сейчас стартуют однушки в стройке в ближнем подмосковье?
про экономику строительного процесса,
все делается на деньги, и за деньги, желательно не за свои, это аксиома и ее знают все, в любой отрасли.
В период роста цен и насыщения рынка строят за счет средств компании (акционерного капитала) и соинвесторов строительства, (соинвесторы, как и генеральный инвестор стройки- несут все риски этой стройки, только они в отличии от ген инвестора, заказчика-застройщика, и др никуя не знают какие риски там есть, какова сложность проекта, какая есть, а какой нет ИРД, ПСД и прочего) они рискуют почти в слепую. Их плата за риск – рос стоимости м2 по окончании строительства. Граждане несут свои денежки, берут ипотеку (причем ипотеку берут все, и богатые тоже т.к. если у них рентабельность их капитала выше % по кредиту, то кредит выгоден) и хавают м2 как горячие пирожки. В данный момент этот этап у нас в РФ пройден почти везде.
В период зрелого рынка, строят за счет средств соинвесторов и банков, банки участвуют в со-финасировании стройки в виде прямого кредита ген инвестору и виде ипотеки покупателям. В этот момент у покупашек снижается риск, в виду того что на их стороне банк- который дорожит своим баблом (точнее бабло пока не совсем его- оно имиссионное, но в случае проблемности кредита- идет рост резервов в ЦБ, а это уже бабло акционеров). Т.е. банк дает кредит, и ипотеку за счет того и строят дома, кварталы микрорайоны и делают КОП (комплексное освоение территории).
Что происходит когда бабло заканчивается? Правильно- стройка останавливается (наберите в инете обманутые дольщики поймете сколько их). Если дом в высокой степени готовности- его достроят, за счет кредита- банку надо назад свое бабло вернуть (и/или имеет залог на своем балансе, что б не делать 100% резервирование). Если степень готовности низка, то все – никто ничего делать не убдет, т.к. перпективы неясны, и все участникам процесса луше зафиксировать убыток в сумме н, чем Н*2,3,5 и тд, т.к. нет перспектив.
Ко всему этому мы добавляем длительность в районе 2-3 лет (это минимум) самого процесса строительства жилого дома, т.е. что строят сейчас запланировали в 2010-2012 годах, тогда ж договорились о кредитах и тд.
И вот на финн рынке РФ происходит что? Кредитное сжатие, нехватка ликвидности, стагнация и прочее, тут гражданам не до квартир, кушать надо. Банкам не до строителей, кому нужны пустые застроенные дома (смотрим Испанию, США и тд). Государству не до всего, у него и так геморроя хватает.
А акционерам то что? Им фиолетово на банк и на соинвесторов, свое бабло они не будут вкладывать (ну если готовность ниже80% то точно не будут), привлечь их не за что- все рисковали- процесс такой.
Это так в кратце, ну чтоб понять что сейчас самое х-вое время вкладываться в недострой.
Наступает опа.
добавлю, когда говорят о дикой рентаблености стройки- врут, для лохов
рентабельность у всех в районе 10-25 % ну если 30% это вышак. а вот рентабельность собственного капитала по конкретному объекту может быть 100-150 и даже 200%, т.е. на свой рубль - хозяин компании получил 1, 2, 3, 5 и выше рублей дохода,
но никто ж не понимет смысла, всем кажеться что типа метр реально стоит построить Н рупий а проджают за 2, да нет такого, на котловане продают часто дешевле его себестоимости, т.к. ее еще точно никто не знает- строить еще 1.5-2 года, а цены растут (иногда скачкообразно)
Последний раз редактировалось moroz-78; 25.04.2014 в 14:25.
|